现场实探！佛山限购松绑首日，楼市真的井喷了吗？
作者｜局姐
来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）
最近的政策微调，真是越来越戏剧性了。
昨晚刷屏的，是佛山楼市对人才松绑首套房限购。
发布时间特地选在了周五的晚上，各位码字工欢呼雀跃准备过周末的时间段，可以说是相当鸡贼了。
当然，真正鸡贼的，还是佛山放松限购政策出台的全过程——简直是一部反转了又反转的大戏。
三天前，11月27日晚上，知名地产经济学家邓浩志在社交媒体上实名发布长文，称第二天佛山将调整楼市限购措施，在广州缴纳社保的购房者，将有资格在佛山限购区购房，开启“购房资格跨城认定”的先河。
消息一出，整个广佛地产圈都沸腾了。
然鹅，事件发生了反转。几小时后，邓浩志再发文，言辞激烈称其收到官方来电要求删帖，被其拒绝。
随后，佛山住建在官网发布了一则辟谣信息，直接怼这个消息“不实”，是“虚假信息”……
当晚，这事儿看起来就过去了。
第二天，佛山市住建局在官网发了一个《佛山市住房发展规划（2018-2022）》的征求公众意见公告，局姐仔细一看，规划里有这样一系列表述：
这些看起来很“官方”的内容，似乎又和前一晚被怼为“虚假信息”的改革方向“暗合”。
容不得多想，再过一天，佛山限购放松的消息就出来了。
局姐看到消息的第一想法是：刚说人老邓发布的是假消息，这下，不是啪啪打脸吗？
仔细一看，还真不是。
佛山官方怼得对！老邓发布的就是虚假信息！
因为官方的放松政策，是这样的：
“在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。”
怎么认定“在佛山工作”？没有进一步的细则。
说句zz不太正确的话，只要你有本科学历，或者中级工以上职业资格，然后随便找个佛山公司开个工作证明……接下来你懂的。
老邓说，在广州交一年社保，才能在佛山限购区域买房？
错！
是哪里的社保都不需要好吗！一点社保都不需要好吗！
于是，开发商预谋涨价的大海报从昨晚开始就已经刷屏了。
还有自媒体的推文下面，出现了这样的盛景——
中介小哥哥小姐姐们，都嗨翻了。
终于等到佛山限购松绑，市场真的井喷了吗？
今天是松绑第一天，局姐去了广佛交界处的平洲，逛了两个标杆盘：万科金域世家和越秀星汇翰府。
现场的情况，和佛山新政出台的过程一样戏剧化。
先说万科。那可真是一个热火朝天……一进停车场，差点找不到车位，走进销售中心，一眼望去，至少二三十台客，耳边音乐急促，大喇叭在播放佛山放松限购的消息，时不时响起“恭喜XX业主签约”的信息。
销售奇缺，一个销售甚至要同时应付好几台客，一起讲沙盘一起看板房，若是带得太仔细，还会被其他人催，完全忙不过来的样子。在样板房，也是人流如织，被塞得满满当当……
看完样板房，想坐下来谈价都找不到座位，不少人是站着听完报价的，2.4-2.7万/平的均价，听起来和新政之前没太大区别。
有一个销售说，明天就每平涨价一千元，今日是“最后优惠”。换了个销售就变成了“明天涨不涨价我们也不确定，反正今天我们就做今天的事”。
好的吧！
出门走了几百米，到了越秀星汇翰府，一切立马不一样了。
这个盘人气并不那么旺，三五台客，是平日周末看盘的样子。销售小姐姐说，片区最近有利好，肯定是会调价的，但是具体时间和幅度也要看公司安排。
两个楼盘都位于佛山限购板块，位置基本一致，均价相近，品牌知名度相差不大，但火爆程度差距如此之大，emmm……
不想猜测万科人流背后的真实性，只是，后者看起来才是市场比较真实的样子吧。
看完上面的踩盘实探，局姐再来分析下这个政策对于佛山，乃至广佛楼市的影响。
之前，局姐曾经在推文里说过，佛山是一个比较奇葩的城市。
佛山位于当下最火的超级大IP——粤港澳大湾区之中，和一线城市广州相邻，产业基础雄厚，拥有两家世界500强公司总部，是全国经济总量排前三的地级市，GDP进入全国前20，人口净流入排名全国前十。
然鹅，佛山房价长期疲软。中国房价行情网最新的数据显示，佛山一手楼的均价只有1.6万，可能还比不上很多长三角的县级市。
为什么？
因为佛山的城市割裂太严重了。
佛山是个多中心的城市，顺德、禅城、南海……每个区不但各自为政，还缺乏强有力的统一领导，甚至连车牌都不相通，根本没有类似广州天河那种统一的中心区域。
另一方面，佛山幅员辽阔，土地供应量超级大，房子事实上不稀缺，也没有形成太浓厚的炒房氛围。尤其是三水、高明，事实上只有本地居住属性而已。
佛山主城区情况不太一样，离广州主城区比较近的南海区，地铁或者开车，四五十分钟就可以到珠江新城CBD，比从花都区进城还方便。
所以，这么多年来，佛山的外地购房者一直是以广州外溢需求为主的，不少人确实就是觉得佛山便宜，买来自住而已。
所以，佛山的房价一直是有梯度的，简单点说，不是传统的中心城区禅城价格最高，而是最靠近广州的价格最高……
所以，一直实施的限购政策，也是区域性的，说白了，只有环广州那一圈是对外限购的——毕竟，贴近佛山的广州金沙洲啊，荔湾啊，一手房价已经四五万了，佛山这边才两万多，不限购一下，分分钟炒高房价。
这次限购放松，给了全国本科以上的人才在佛山限购区买首套房的资格，但是，对佛山感兴趣的外地购房者，绝大多数，也还是对居住有刚性需求的，又因为种种原因没办法买广州的，广州人。
所以，真正利好的区域，还是环广州那一小圈。而且，还得是交通便利，有地铁或者地铁规划，学校医院商业配套ok，居住起来真正舒服的那些盘。
限购放松，会导致购买力流入限购区域，短期来看，利空佛山非限购区域的莫名其妙的投资盘，同理，也会分流距离广州中心区更远的，增城、从化的购买力。
此外，局姐觉得，和一手房相比，新政其实更利好限购区域的二手房市场。
毕竟，一手房一直是可以通过补缴一年社保来获得购房资格的，但是，二手房并不可以。所以，在限购未松动的时间段，外地购买力是不得不流向一手市场的。
现在，外地人可以直接买二手了。局姐发现，千灯湖的业主群里，已经有业主开始号召闻风涨价了……
但是，一手盘年底毕竟还有去化鸭梨，从局姐今天踩盘的情况来看，就算是环广州的市场，也更偏向蓄力，距离深圳式的房价暴涨还有距离。
是刚需的话，年底可以下手，短期会有小涨，但幅度不大，不用慌张。
以上。
P.S.
近段时间，我们把更多精力放在了贴近市场本身，放缓了更新频率。
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